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美国经济学家库兹涅兹认为经济中存在长度为20年左右的长期周期。这种波动在许多经济活动中,尤其是房地产业中表现的特别明显,所以库兹涅茨周期也称为房地产周期。


    房地产的周期波动简单而言分为四个阶段:复苏、繁荣、危机、萧条。市场经历一段低迷期(萧条),成交量开始逐步回升,房地产价格随之逐步回升,房地产投资效应也随之显现;随后交易量日益放大,拉动房地产价格迅速上升(繁荣);当价格过高时,受购买力制约,成交量开始下降,但房价仍保持上涨;随后受成交量下降影响,高房价难以持续,开始下降,进入量价齐跌的萧条期。  


    香港房地产85年开始复苏到1997年顶点用了12年,到2003年再次复苏,周期为18年。中国房地产98年开始复苏到2010年恰好也是12年,中国房地产93年开始衰退到2010年是17年。


    美国房地产业从1989年开始衰退,到2006年再次衰退,周期为17年。


    所以现在就是十几年内的房价大顶了。考虑到人口结构的影响,中国十几年后的房子是过剩的。现在很可能是历史最高顶了。在2011-2012年下降的第一阶段,房价将迅速下降,较高峰下跌30%-50%,然后缓慢下降。


    房价会降的超乎想象,房地产投机不可持续


    每天在北京,总被各种刚需的论调包围着,慢慢就麻痹了,接受了。


    走了几个城市以后才发现,完全不是一回事,从全国范围来讲,已有住宅面积大于实际需要的(所谓实际需要不是每个人都有房,任何社会也是让相当多一部分居民有房,房子都应该是年轻人通过一段时间的奋斗得来),只是因为房子都被当做投资投机来做,空置率非常之高。在很多城市,现在的城市建设基本都是住宅,大片大片的小区,把城市围着。房地产市场绝对是不可持续的,就看"我们公司"的态度如何,只要收紧银贷,没有任何不降的道理。查了相关资料,如果按照亚洲其他国家如日本的标准,中国城市的住宅早就过剩了,把全国人民搬进城里都有余。现在的问题是分配不均和住宅质量,而不是总量了。


    好了,回到北京,很多人说了,北京人多,刚需旺盛。好,我承认北京的刚需比之其他城市更胜一些,但是投机也更重了,我们知道,不可能每个人都能在年经的时候就有房,所有的刚需打个六折,现在北京的空置房子也足以应付这部分需求了,况且,只要全国一处房价出现松动,马上将如多米诺骨牌一样向周边传染,以投机资金的敏感和追求资本最大化以及趋向避险的本质,必然呈现资金的流出。现在这种情况,高价房已经卖不动了,4万以上一平的新房成交量停滞,而二手房就更难了。那些还持有三四环内动辄500万,千万一套豪宅的炒房客,理论上的财富可能要在账面上停留很久。如果还有贷款要还,资金链断裂的危险不是开玩笑的,中国是没有个人破产的,欠银行的债是死了也要还的。因此新的投机资金全部缩回去了,不可能接手这样的盘。而刚需买不起,愿意自住城里的有钱人还真不多。基本上,北京的有钱人集中在东北边的别墅区和郊外。那里的环境舒服的多。


    资金流出房市,去向哪里?放眼望去,实业过剩,而习惯了不劳而获的资金也已经不大可能会赚实业的辛苦钱。那就只有一个去处,股市,从股市牛熊的周期来讲,也到了恰当的时间点。(注:我不是推荐股市,股市实际还是大鳄的游戏,据此投资,风险自负!)。除此之外,一切价值浓缩利于保存来源垄断的东西,都是这些资金的去处。什么东西?珠宝玉石,古董艺术品,呵呵。


    北京的房价回到09年初甚至更低几乎是必然的事情。即使是09年初的价位,新一代的自住需求买起来也很勉强。只要投资客不买,或者没办法用已有的房子抵押来买房,要靠自己的辛苦钱来买房,09年初的价位也是高不可攀。但是不排除有些波动。允许某些人对房市持乐观态度!甚至还可以希望房价再涨点,涨快点,因为不破不立,欲其生,先置于死地。别忘了07年股市,5.30之后还有一波大的呢,然后就稀里哗啦6000点下到1600了。虽然房市股市不能直接类比,但是也多少反映了投机市场的共同特点。


    最近,除了第三套房停贷外,银行还做了房价下跌60%的压力测试。这些很多人都知道了。其实还有一些实质性的政策,不为大部分人所知。房地产开发商以及相关代言人都不敢提到一个字。因为他们真的害怕了。看到任志强最近频频发文了吗?简直气急败坏,丧心病狂。这是有原因的。


    这些政策包括:


    房地产开发贷款权上收北京;已经审批的,还未发放的立即停止;已经投放一部分的,后续发放的贷款也要上报北京。


    这和08年上半年是多么相似,从中我们可以了解压制房地产的进程,仍然在处于持续严厉之中,08年上半年这种搞法出来之后,导致了下半年房价显著下跌。


    需要指出的是,这一波调控政策比2008更加严厉。3套房停贷前所未有。银监会还发文件规定,信托公司的融资类业务额占银信理财合作业务额的比例不得高于 30%,比例超标的公司业务将暂停,直至达到规定比例要求。此外,文件还规定,投资类银信理财产品不得投资非上市公司股权。据悉,目前银信合作理财产品突破2万亿元人民币,而去年9月不足6000亿元。银监会把表外资产纳入表内,要求银行计提资本。银行的资本金有可能需要上千亿元的规模,刚刚在证券市场融完资喘气歇息、等待银信合作理财产品利润的银行不得不再次面对资金压力。如果此说成真,那么,严厉的监管相当于变相提升了0.1%以上的准备金率。


    这一波调控,由于资金链收紧的速度加快,房价会比08年跌的更快。从07年9月发政策到09年2月开始回暖,共16个月,跌到底。这次估计要减半8个月到底。从10年4月政策出台,8月份政策强化实施,再加8个月,到11年3月到底。而现在房价处于高位,比起08年涨的太多。到底跌多少,难以预料。


    有一点是肯定的,就是这次调控会有一个比较长的时效,短期内不会再出台类似09年初的救市政策。主要原因在于,当前国内国际的经济形势已经不允许继续吹大房地产泡沫。而国有银行的存贷比,资本金率,在近一两年内也不足以支撑起下一轮的地产泡沫。再像09年这么搞银行真的要跨,人民币体系都要危险。这种情况"我们单位""我们公司"是绝对不允许发生的。而2012年就要换届,即使下届"我们公司"继续把房地产业当作支柱产业,也不会在任期开始的时候放开地产调控。那样,后面的经济政策回旋余地太小,没法持续玩下去。因此,至少三年内不会再出台救房市的政策。必然的结论是,相当一部分房地产公司会撑不过接下来的三年,尤其是那些资本金薄弱的中小地产公司。必定会有一大批地产公司因为资金链断裂而破产。地产盈利,也会回到相应的合理水平。我预言A股一定会出现几毛钱的地产股。这一天不会太遥远了。"我们单位""我们公司"别无选择,不摧毁相当一部分开发商,就会毁灭中国经济以及社会稳定的大局。


    现在要做的,静观棋变,等待房地产冷却之后的救市行为出现,根据力度,再来评估是否进场。而去年底以来高位接手的炒房客,很可能面临跳楼的命运。即使那些进场早的炒房客,据我了解,基本上还是继续持有,特别是高价值的所谓好地段房子,跑掉的很少。虽然帐面收益不少,但是在变现落袋为安之前,仍然停留在帐面。这一波创造的财富大多是虚拟的数字泡沫。全世界的不动产,现在的市值约有480万亿美元。而泡沫最严重的,在东亚和中国。而世界上总共有多少货币在流通?不及这个数字的1/10。广义美元存量不过16万亿,美元M2才8.8万亿。无论发行多少货币,实行多么宽松的货币政策,都不可能有这么多的真金白银来兑现这笔纸上财富。最终这笔财富的至少一半会消失。这就是为什么资产泡沫必破的原因。


    日本在战后的1947-1949的三年间,出现历史上的生育高峰,扣除当年死亡人口,平均每年增加200多万的人口,当这批人婴儿潮时期出生的人逐渐成年后,日本迎来劳动力充沛,生产力迅猛发展的经济奇迹。在这些人处于壮年(30-40岁)时期,正是日本国力鼎盛的70 年代中期到80年代末这一段时间,那时日本由于有充沛的年轻劳动支撑,日本牛气冲天,生产力和购买力都非常旺盛,日本的GDP在世界日益逼近美国,引起美国和世界恐慌,反映日本股市冷暖的日经指数飙升到三万九千多点,房价也高到令世界乍舌!1990年前后,日本股市和房市相继进入衰退,股市暴跌70%以上,日经指数直到现在也只在九千多点挣扎,不到高峰时的四分之一!房价更是一泻二十年,套牢无数房奴。这不是偶然的,日本40年代末50年代初出生了很多人,这些人在婴幼儿时代可能成为日本的人口负担,但当这些人进入成年后,为日本提供了充沛的劳动力和消费市场,拉高日本股市和房市,使之纷纷创出天量天价!随着房价日益升高,生活成本也日益抬升,生活和工作的压力使得日本人的生育愿意一再降低,现在每个日本育龄妇女平均生育的孩子不超过1.2个。当前,日本每年出生100万左右的婴儿,但却死亡100多万老人,日本人口已经连续多年负增长!消费和住房失去了人口支撑,只有一跌再跌,日本的衰退期还很长,但日元会非常坚挺,因为日本也是老人政治,掌权的日本老人不希望自己年轻时代挣的钱贬值。纵观日本这段历史,日本的生育高峰在1949年前后,日本股市和房价的高点在1990年前后,人口出生率高峰与股市房价高峰相隔40年!


    中国从1950年代直到1991年,除了大跃进的1958-1960的三年困难时期,由于饥饿导致妇女天然节育很少有小孩出生外,正常年份,中国每年出生人口都在2000万左右或者以上,其中1963年到1974年这12年都达到平均每年出生2600万以上,1970年是中国历年最多,一年出生了 2800万人口。当六七十年代中国婴儿潮出生的人进入成年后,中国也自然地迎来了劳动力异常充沛的时代。加上中国的生产模式主要是土建和加工贸易,需要大量的初级劳动力,这些人刚好派上用场,因此中国迎来生产发展的高峰,经济持续增长。有生就有死,目前死亡人口主要还是1930-1940年代出生的,这部分人口不多,当时每年也就出生七八百万人,据国家统计局统计,2006年、2007年中国死亡人口分别为892万、913万,扣除非正常死亡的人数,基本上与上世纪30年代每年的出生人口吻合!根据同样的道理,10多年后,当建国后出生的人转入衰老和死亡阶段,中国每年死亡人口将是现在的两三倍,达到每年 2000万左右,届时中国的70后出生的人已经进入中老年,90年代出生的人正好进入生育年龄,由于这批人当年每年只出生了1600万左右,加上由于性别歧视,每年又只有700万左右为女婴,就算90后女人个个都愿意正常生育,按照目前每个育龄平均妇女生育1.2个孩子计算,一年也就出生800万左右的婴儿,出生减去死亡,届时,中国人口每年可能净减少千万以上!由于中国前面长期实行计划生育政策,导致人口结构成了421模式。在90后成为劳动力主力的时候,社会上将到处都是老年人,劳动力也将短缺,住房也将严重过剩。届时股市不会涨,房子也会阴跌。可怕的是,以GDP为纲的中国,那时人均仍然没有发展到发达国家水平。如果国家财政从现在起不直接加大养老保障体系的投入,大量的税收财富继续花费在行政支出,维稳费,甚至直接填补银行因为滥发地产开发贷款造成的亏空的话,现在这种年轻人交钱养老年人的社会保障和养老体系必定会破产。


    中国的股市见顶在2007年,2010年房市也很可能见顶,因为中国人口出生高峰在1970年,到2010年这些人已经40岁,正是从壮年开始走下坡路的年龄!这也与日本走过的路相同。
美国经济学家库兹涅兹认为经济中存在长度为20年左右的长期周期。这种波动在许多经济活动中,尤其是房地产业中表现的特别明显,所以库兹涅茨周期也称为房地产周期。


    房地产的周期波动简单而言分为四个阶段:复苏、繁荣、危机、萧条。市场经历一段低迷期(萧条),成交量开始逐步回升,房地产价格随之逐步回升,房地产投资效应也随之显现;随后交易量日益放大,拉动房地产价格迅速上升(繁荣);当价格过高时,受购买力制约,成交量开始下降,但房价仍保持上涨;随后受成交量下降影响,高房价难以持续,开始下降,进入量价齐跌的萧条期。  


    香港房地产85年开始复苏到1997年顶点用了12年,到2003年再次复苏,周期为18年。中国房地产98年开始复苏到2010年恰好也是12年,中国房地产93年开始衰退到2010年是17年。


    美国房地产业从1989年开始衰退,到2006年再次衰退,周期为17年。


    所以现在就是十几年内的房价大顶了。考虑到人口结构的影响,中国十几年后的房子是过剩的。现在很可能是历史最高顶了。在2011-2012年下降的第一阶段,房价将迅速下降,较高峰下跌30%-50%,然后缓慢下降。


    房价会降的超乎想象,房地产投机不可持续


    每天在北京,总被各种刚需的论调包围着,慢慢就麻痹了,接受了。


    走了几个城市以后才发现,完全不是一回事,从全国范围来讲,已有住宅面积大于实际需要的(所谓实际需要不是每个人都有房,任何社会也是让相当多一部分居民有房,房子都应该是年轻人通过一段时间的奋斗得来),只是因为房子都被当做投资投机来做,空置率非常之高。在很多城市,现在的城市建设基本都是住宅,大片大片的小区,把城市围着。房地产市场绝对是不可持续的,就看"我们公司"的态度如何,只要收紧银贷,没有任何不降的道理。查了相关资料,如果按照亚洲其他国家如日本的标准,中国城市的住宅早就过剩了,把全国人民搬进城里都有余。现在的问题是分配不均和住宅质量,而不是总量了。


    好了,回到北京,很多人说了,北京人多,刚需旺盛。好,我承认北京的刚需比之其他城市更胜一些,但是投机也更重了,我们知道,不可能每个人都能在年经的时候就有房,所有的刚需打个六折,现在北京的空置房子也足以应付这部分需求了,况且,只要全国一处房价出现松动,马上将如多米诺骨牌一样向周边传染,以投机资金的敏感和追求资本最大化以及趋向避险的本质,必然呈现资金的流出。现在这种情况,高价房已经卖不动了,4万以上一平的新房成交量停滞,而二手房就更难了。那些还持有三四环内动辄500万,千万一套豪宅的炒房客,理论上的财富可能要在账面上停留很久。如果还有贷款要还,资金链断裂的危险不是开玩笑的,中国是没有个人破产的,欠银行的债是死了也要还的。因此新的投机资金全部缩回去了,不可能接手这样的盘。而刚需买不起,愿意自住城里的有钱人还真不多。基本上,北京的有钱人集中在东北边的别墅区和郊外。那里的环境舒服的多。


    资金流出房市,去向哪里?放眼望去,实业过剩,而习惯了不劳而获的资金也已经不大可能会赚实业的辛苦钱。那就只有一个去处,股市,从股市牛熊的周期来讲,也到了恰当的时间点。(注:我不是推荐股市,股市实际还是大鳄的游戏,据此投资,风险自负!)。除此之外,一切价值浓缩利于保存来源垄断的东西,都是这些资金的去处。什么东西?珠宝玉石,古董艺术品,呵呵。


    北京的房价回到09年初甚至更低几乎是必然的事情。即使是09年初的价位,新一代的自住需求买起来也很勉强。只要投资客不买,或者没办法用已有的房子抵押来买房,要靠自己的辛苦钱来买房,09年初的价位也是高不可攀。但是不排除有些波动。允许某些人对房市持乐观态度!甚至还可以希望房价再涨点,涨快点,因为不破不立,欲其生,先置于死地。别忘了07年股市,5.30之后还有一波大的呢,然后就稀里哗啦6000点下到1600了。虽然房市股市不能直接类比,但是也多少反映了投机市场的共同特点。


    最近,除了第三套房停贷外,银行还做了房价下跌60%的压力测试。这些很多人都知道了。其实还有一些实质性的政策,不为大部分人所知。房地产开发商以及相关代言人都不敢提到一个字。因为他们真的害怕了。看到任志强最近频频发文了吗?简直气急败坏,丧心病狂。这是有原因的。


    这些政策包括:


    房地产开发贷款权上收北京;已经审批的,还未发放的立即停止;已经投放一部分的,后续发放的贷款也要上报北京。


    这和08年上半年是多么相似,从中我们可以了解压制房地产的进程,仍然在处于持续严厉之中,08年上半年这种搞法出来之后,导致了下半年房价显著下跌。


    需要指出的是,这一波调控政策比2008更加严厉。3套房停贷前所未有。银监会还发文件规定,信托公司的融资类业务额占银信理财合作业务额的比例不得高于 30%,比例超标的公司业务将暂停,直至达到规定比例要求。此外,文件还规定,投资类银信理财产品不得投资非上市公司股权。据悉,目前银信合作理财产品突破2万亿元人民币,而去年9月不足6000亿元。银监会把表外资产纳入表内,要求银行计提资本。银行的资本金有可能需要上千亿元的规模,刚刚在证券市场融完资喘气歇息、等待银信合作理财产品利润的银行不得不再次面对资金压力。如果此说成真,那么,严厉的监管相当于变相提升了0.1%以上的准备金率。


    这一波调控,由于资金链收紧的速度加快,房价会比08年跌的更快。从07年9月发政策到09年2月开始回暖,共16个月,跌到底。这次估计要减半8个月到底。从10年4月政策出台,8月份政策强化实施,再加8个月,到11年3月到底。而现在房价处于高位,比起08年涨的太多。到底跌多少,难以预料。


    有一点是肯定的,就是这次调控会有一个比较长的时效,短期内不会再出台类似09年初的救市政策。主要原因在于,当前国内国际的经济形势已经不允许继续吹大房地产泡沫。而国有银行的存贷比,资本金率,在近一两年内也不足以支撑起下一轮的地产泡沫。再像09年这么搞银行真的要跨,人民币体系都要危险。这种情况"我们单位""我们公司"是绝对不允许发生的。而2012年就要换届,即使下届"我们公司"继续把房地产业当作支柱产业,也不会在任期开始的时候放开地产调控。那样,后面的经济政策回旋余地太小,没法持续玩下去。因此,至少三年内不会再出台救房市的政策。必然的结论是,相当一部分房地产公司会撑不过接下来的三年,尤其是那些资本金薄弱的中小地产公司。必定会有一大批地产公司因为资金链断裂而破产。地产盈利,也会回到相应的合理水平。我预言A股一定会出现几毛钱的地产股。这一天不会太遥远了。"我们单位""我们公司"别无选择,不摧毁相当一部分开发商,就会毁灭中国经济以及社会稳定的大局。


    现在要做的,静观棋变,等待房地产冷却之后的救市行为出现,根据力度,再来评估是否进场。而去年底以来高位接手的炒房客,很可能面临跳楼的命运。即使那些进场早的炒房客,据我了解,基本上还是继续持有,特别是高价值的所谓好地段房子,跑掉的很少。虽然帐面收益不少,但是在变现落袋为安之前,仍然停留在帐面。这一波创造的财富大多是虚拟的数字泡沫。全世界的不动产,现在的市值约有480万亿美元。而泡沫最严重的,在东亚和中国。而世界上总共有多少货币在流通?不及这个数字的1/10。广义美元存量不过16万亿,美元M2才8.8万亿。无论发行多少货币,实行多么宽松的货币政策,都不可能有这么多的真金白银来兑现这笔纸上财富。最终这笔财富的至少一半会消失。这就是为什么资产泡沫必破的原因。


    日本在战后的1947-1949的三年间,出现历史上的生育高峰,扣除当年死亡人口,平均每年增加200多万的人口,当这批人婴儿潮时期出生的人逐渐成年后,日本迎来劳动力充沛,生产力迅猛发展的经济奇迹。在这些人处于壮年(30-40岁)时期,正是日本国力鼎盛的70 年代中期到80年代末这一段时间,那时日本由于有充沛的年轻劳动支撑,日本牛气冲天,生产力和购买力都非常旺盛,日本的GDP在世界日益逼近美国,引起美国和世界恐慌,反映日本股市冷暖的日经指数飙升到三万九千多点,房价也高到令世界乍舌!1990年前后,日本股市和房市相继进入衰退,股市暴跌70%以上,日经指数直到现在也只在九千多点挣扎,不到高峰时的四分之一!房价更是一泻二十年,套牢无数房奴。这不是偶然的,日本40年代末50年代初出生了很多人,这些人在婴幼儿时代可能成为日本的人口负担,但当这些人进入成年后,为日本提供了充沛的劳动力和消费市场,拉高日本股市和房市,使之纷纷创出天量天价!随着房价日益升高,生活成本也日益抬升,生活和工作的压力使得日本人的生育愿意一再降低,现在每个日本育龄妇女平均生育的孩子不超过1.2个。当前,日本每年出生100万左右的婴儿,但却死亡100多万老人,日本人口已经连续多年负增长!消费和住房失去了人口支撑,只有一跌再跌,日本的衰退期还很长,但日元会非常坚挺,因为日本也是老人政治,掌权的日本老人不希望自己年轻时代挣的钱贬值。纵观日本这段历史,日本的生育高峰在1949年前后,日本股市和房价的高点在1990年前后,人口出生率高峰与股市房价高峰相隔40年!


    中国从1950年代直到1991年,除了大跃进的1958-1960的三年困难时期,由于饥饿导致妇女天然节育很少有小孩出生外,正常年份,中国每年出生人口都在2000万左右或者以上,其中1963年到1974年这12年都达到平均每年出生2600万以上,1970年是中国历年最多,一年出生了 2800万人口。当六七十年代中国婴儿潮出生的人进入成年后,中国也自然地迎来了劳动力异常充沛的时代。加上中国的生产模式主要是土建和加工贸易,需要大量的初级劳动力,这些人刚好派上用场,因此中国迎来生产发展的高峰,经济持续增长。有生就有死,目前死亡人口主要还是1930-1940年代出生的,这部分人口不多,当时每年也就出生七八百万人,据国家统计局统计,2006年、2007年中国死亡人口分别为892万、913万,扣除非正常死亡的人数,基本上与上世纪30年代每年的出生人口吻合!根据同样的道理,10多年后,当建国后出生的人转入衰老和死亡阶段,中国每年死亡人口将是现在的两三倍,达到每年 2000万左右,届时中国的70后出生的人已经进入中老年,90年代出生的人正好进入生育年龄,由于这批人当年每年只出生了1600万左右,加上由于性别歧视,每年又只有700万左右为女婴,就算90后女人个个都愿意正常生育,按照目前每个育龄平均妇女生育1.2个孩子计算,一年也就出生800万左右的婴儿,出生减去死亡,届时,中国人口每年可能净减少千万以上!由于中国前面长期实行计划生育政策,导致人口结构成了421模式。在90后成为劳动力主力的时候,社会上将到处都是老年人,劳动力也将短缺,住房也将严重过剩。届时股市不会涨,房子也会阴跌。可怕的是,以GDP为纲的中国,那时人均仍然没有发展到发达国家水平。如果国家财政从现在起不直接加大养老保障体系的投入,大量的税收财富继续花费在行政支出,维稳费,甚至直接填补银行因为滥发地产开发贷款造成的亏空的话,现在这种年轻人交钱养老年人的社会保障和养老体系必定会破产。


    中国的股市见顶在2007年,2010年房市也很可能见顶,因为中国人口出生高峰在1970年,到2010年这些人已经40岁,正是从壮年开始走下坡路的年龄!这也与日本走过的路相同。
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不错啊,挺好听的!
不错的歌。!!
看过必回,人品超好!












衡海投资。谢谢楼主,好久没看到这么好的贴了
衡海投资-不错不错!!
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楼主万岁,万万岁,哈哈哈哈,谢谢了












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